オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由は?おすすめの売却方法を解説

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由は?おすすめの売却方法を解説

オーナーチェンジ物件とは、賃貸物件借契約が維持されたまま売却され、貸主であるオーナーが変わる物件のことです。
オーナーチェンジ物件が売却される理由は、投資対象の切り替えや借金の返済などさまざまですが、なかなか買い手が見つからないケースも少なくありません。
今回は、オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由や売却価格の調べ方、おすすめの売却方法を解説します。


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オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由

オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由としてまず挙げられるのは、購入需要のあるターゲットが限定的な点です。
オーナーチェンジ物件は、居住用ではなく投資用物件として売却されるので、投資家のみがターゲットになります。
居住目的の買主に比べると、投資目的の買主は絶対数が少ないために、売却しにくいケースが多いのです。
また、投資目的の購入になるので、入居率が低い物件や利回りが低い物件は、さらに買主が限定されてしまいます。
入居者がいるので内覧ができない点、居住用物件ではないために購入の際に住宅ローンを使えない点も、売却の難しさに影響するポイントです

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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方

オーナーチェンジ物件の売却価格を調べる方法は、直接還元法・DCF法・査定の3種類です。
直接還元法は「一年の純利益÷還元利回り」の式を用いて売却価格を計算します。
純利益は家賃収入から管理費用などを差し引いた金額、還元利回りはその賃貸物件の投資利回りのことです。
DCF法では、将来的に得られる収益と予想売却価格を現在の価値に換算して、合計額を不動産価値とみなします。
空室リスクや家賃の下落といった事態も想定したうえで資産価値を考えるので、直接還元法よりも正確な売却価格が算出可能です。
ただし、計算方法が複雑であり賃貸物件経営や市場の知識も必要になるため、基本的には不動産会社などの専門家に計算を任せることになるでしょう。
不動産会社に査定を依頼する場合は、比較対象になる物件や取引事例が多いほど、正確な結果が得られます。
まずは直接還元法でおおまかな売却価格を把握してから、ほかの方法を用いるのもおすすめです。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

オーナーチェンジ物件をスムーズに売却するためには、投資家にとって魅力的な物件として売り出すことが大切です。
管理会社の変更や賃料の見直し、更新料の無料化などによって空室改善に成功すれば、収益性の高い物件として買い手が見つかりやすくなります。
また、利回りの良さや価格の安さといった物件のメリットを、買い手に対してしっかり伝えることも大切です。
投資用物件の購入には一定のリスクがあるので、空室対策の内容や売却理由、入居者の人柄などを丁寧に伝え不安を取り除くことも、スムーズな売却に役立ちます。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、ターゲットとなる買主の絶対数が少なく、ローンも利用できないので、売却しにくい物件といわれています。
買主の立場になって、どのような物件であれば購入したくなるかを考えながら、売却の方針を決めると良いでしょう。


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部署:不動産事業部

資格:宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー

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