三島市の土地買取や不動産査定情報なら株式会社庭彦にお任せください！

相続について

東海道新幹線三島駅や東名沼津IC、新東名長泉沼津ICなど、伊豆や富士・箱根・方面への起点となる静岡県東部の交通の要所です。

面積は62.02㎢で、全国全地域では1765地域中1248位、静岡県内では35地域中31位と、面積に関しては比較的小さな町になります。人口は10万5000人前後で、静岡県内では45地域中16位。静岡県の中では人口密度の高い街といえます。

地域の特徴としては、箱根の山が連なる山岳地帯の中央にあります。

北東部は標高1,000メートル級の山々に囲まれる一方、市街地には平地が広がっています。

三島市は箱根峠のふもとにあるため、昔から山を越える人達の宿場町として重宝されてきました。「東海道五十三次」における11番目の宿場町として、また三島大社の門前町としての顔もあり、歴史のある街でもあります。

三島市からは富士山は大きく見え愛鷹山、宝永噴火口が見え、富士山との関係は絶大ですその富士山の伏流水がいたるところで湧き出でて街中を流れ、「水の郷百選」に選ばれた水の都でもあります。

三島市の気候は海から少し離れているため、昼夜の気温差が大きいのが特徴です。夏は気温が高く、冬は冷え込むなどの内陸性盆地気候ですが、一年を通した平均気温は15.6℃で氷点下になる日はほとんどありません。

三島市は大きく4つのエリアに区分されます。

北上エリア

文教エリアで、新幹線通勤する人も多い。昭和に造成された住宅地エリア。

市街地エリア

飲食店・スーパー・病院などが揃う、まちの中心エリア

錦田エリア

新たな開発も進む、箱根西麓を中心とする自然豊かな観光・農業エリア

中郷エリア

宅地と水田が広がる平坦地帯。国道136号の沿線には商業施設が集積するエリア。

三島駅には新幹線が停車し、ひかり号なら品川まで37分、東京まで44分でアクセスできます。また、朝の通勤時間帯に6本の始発電車、帰りの帰宅では東海道新幹線の終電が三島駅終着と新幹線を使いやすい環境であるため、大勢の方が通勤・通学の足として利用しています。

特産品は、三島商工会議所が三島の魅力がつまった商品を三島ブランドと認定しています。三島馬鈴薯（じゃがいも）を使った「みしまコロッケ」を筆頭に、「三島うなぎ」や「三島甘藷（スイーツ）」、箱根山麓豚など、自然の恵みをたっぷり味わえるものばかりです。

伊豆・箱根・富士という豊かな観光地に囲まれ、海で遊ぶのも、山で遊ぶのも行先に困りません。また三島の街中でも、夏の三島大祭りをはじめ季節ごとに様々なイベントが開催されており、たくさんの人が参加します。そのほか、富士山の恵みをたっぷり受けた自然を楽しめる、楽寿園・白滝公園・三島スカイウォークなど、癒しや絶景を楽しめる場所がたくさんあります。

三島市の治安

犯罪のデータなどから三島市の治安を覗いてみましょう。

三島市の犯罪発生率は1.11%となっており、隣接する清水町の1.55％や長泉町の1.16％沼津市の1.61%や、熱海市の1.29%よりも低い犯罪発生率となっています。人口密度が多いので全国の平均0.99％よりは犯罪発生率が少し高くなっていますが、都市部の犯罪数が多くなるのは全国的な傾向と同じと考えられます。子どもたちの安全を守るために、登下校の時間にパトロール活動を行ったり、三島警察署管内防犯協会から小学校の新入生児童を対象に防犯ホイッスルの無償配布を行ったりしています。市役所、警察署、地域の住人などが協力し合って、防犯対策に努めている街といえます。

三島市の子育て制度

三島市の地価と相場

前文の【三島市の概要】でもお話しさせて頂いた通り、移住等で今後人口の増加も見込まれるエリアです。実際に静岡県内の基準地価が下がり傾向の所、若干下がりから横ばいで保たれており、全国で公示地価255位にランクされており、静岡県内で公示地価5位にランクされております。三島市は大きく4つのエリアに区分されます。

北上エリア・市街地エリア・錦田エリア・中郷エリアの4エリアでは、三島駅周辺の市街地エリア全域と北上エリアの1部を除き住宅地で高い上昇率です。ただし、錦田エリア・中郷エリア内の1部で、下降率も出ております。三島市の住宅地は、昔からの住宅地も多くあり、新規開発による住宅地と共存しております。従前からございます、昔からの成熟した住宅地に関しましては、世代交代の波も来ており、建物の建替えや既に空家、畑等ご使用をされていないままの空地なども数多くございます。空地が多くなるにつれて不動産の相続をされて行く方も今後ますます増えてくる可能性もあります。

三島市の不動産売却を行う際の流れ

とくに、不動産会社と結ぶ契約内容が不動産売却に影響することもあるため、事前に契約内容を理解しておきましょう。

三島市の不動産売却をサポートしている弊社が、不動産売却の流れと媒介契約の種類、売却活動についてご紹介します。

媒介契約とは？不動産の売却が完了するまでの流れ

不動産売却を検討する場合、まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定額に納得したら不動産会社と媒介契約を結び、売却活動が始まります。
買主と不動産売買契約が成立後、決済、物件の引き渡しをすれば完了です。

媒介契約の種類と契約内容の違い

不動産会社と結ぶ媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約では、契約を結んだ不動会社のみに売却を依頼できます。
また、この2つの契約では、不動産会社に対して「売主に対して売却活動を報告すること」「不動産流通機構であるレインズに物件情報を登録すること」が義務づけられています。
専属専任媒介契約では、売主が自ら見つけた買い手と不動産売買契約を結ぶ「自己発見取引」ができませんが、専任媒介契約では可能です。
一般媒介契約は、レインズへの物件情報の登録や、売主への売却活動の報告は義務づけられていません。
不動産会社から手厚いサポートを受けたい方は、専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

不動産売却にはどれくらい時間がかかる？不動産売却活動の流れ

不動産会社は売主と媒介契約を締結後、広告やインターネットへの不動産情報の掲載、内覧時の対応などの売却活動をおこないます。
不動産情報に興味を持った方は、実際に物件を訪れて内覧をします。
売主の方は室内を掃除するなどして、内覧に備えましょう。
不動産の売り出しから売買契約の締結までにかかる期間は、6か月ほどです。
その後、不動産の引き渡し完了まで、さらに2か月ほど要します。
買い手がなかなか見つからない場合は、売り出し価格や売却方法などの見直しが必要です。

流れごとに確認！不動産売却で準備が必要なもの

査定を受ける前に準備したいのが、「不動産売買契約書」「重要事項説明書」「登記簿謄本（土地・建物）」「図面・仕様書」「測量図・境界確認書」です。
査定時にすべてそろっている必要はありませんが、より正確な査定額を算出するために用意しておくと良いでしょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、上記の書類に加え、固定資産税の納税通知書、固定資産評価証明書なども必要です。
内覧時に物件のパンフレットを用意しておくと、見学に訪れた方に設備などについて詳しく説明することができます。
また、買主に物件を引き渡す際には、印鑑（実印）、印鑑証明書、住民票、印紙代などが必要です。

不動産売却の流れや必要な書類、媒介契約について知っておくことで、計画的に売却の手続きを進めることができます。

書類の準備に時間がかかるケースもありますので、書類の入手方法も確認しておきましょう。
私たち「株式会社 庭彦」は三島市の不動産売却のサポートをしております。
弊社のホームページより、不動産査定依頼を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。

三島市での不動産売却にかかる費用

三島市の不動産売却では、さまざまな費用が発生します。
どのような費用がかかるのかを確認しておくことで、不動産売却における資金面の計画が立てやすくなるでしょう。
そこで、三島市の不動産売却をサポートしている弊社が、不動産売却にかかる費用の種類や仲介手数料についてご紹介します。

三島市の不動産を売却するときにかかる費用の種類

不動産を売却すると、以下の費用が発生します。

仲介手数料

収入印紙代

抵当権抹消登記の費用

引っ越し費用

不動産売買契約書に貼付する「収入印紙」には、不動産売却価格に応じて税金（印紙税）が課されます。
不動産売買契約書に印紙を貼り消印をすることで、印紙税を納税したことになるのです。
また、抵当権抹消登記の費用には、抵当権を抹消する際に必要な手続きにかかる費用と、登記手続きを依頼する司法書士への報酬などが含まれます。
マイホームの売却後は不動産を引き渡して新居へ引っ越す必要がありますので、引っ越し費用も必要となるでしょう。

三島市の不動産売却にかかる費用！仲介手数料と抵当権抹消費用とは？

不動産会社に「仲介」で売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
不動産会社による売却活動の結果、買い手が見つかり不動産売買契約が締結された場合、売主は不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
「仲介」であっても不動産売買契約が結ばれなければ、仲介手数料は発生しないのです。
仲介手数料には、不動産の売却価格によって上限額が設定されています。

売却価格が200万円以下の部分：（売却価格×5％）＋消費税

売却価格が200万円を超えて400万円以下の部分：（売却価格×4％）＋消費税

売却価格が400万円を超える部分：（売却価格×3％）＋消費税

売却価格が400万円以上の仲介手数料の上限額は、（売却額×3％+6万円）＋消費税で計算することもできます。
そして、売却価格が400万円以下の場合の仲介手数料の上限は18万円となっています。

抵当権抹消費用とは

三島市の不動産を売却する場合、住宅ローンを完済して、法務局で抵当権を抹消しなければなりません。
この手続きのことを「抵当権抹消登記」と言います。
抵当権抹消登記には、「登録免許税」の納付が必要です。
申請書類に収入印紙を貼付して納税します。
登録免許税は土地と建物のそれぞれに1,000円かかるため、一戸建てを売却する場合の登録免許税は2,000円となります。
抵当権抹消登記は、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬も必要になることを覚えておきましょう。
なお、税金に関する制度や税金の計算方法などは、国税庁が発表している最新情報をご確認ください。

三島市の不動産を売却すると、仲介手数料や抵当権抹消登記の費用などが発生し、税金が課されることもあります。
まずは、不動産売却時にかかる費用の種類や仲介手数料について、基本的なポイントを押さえておきましょう。
「不動産売却にかかる費用が心配」「不動産売却の流れを知りたい」などのご不明な点は、ぜひ弊社にご相談ください。
私たち「株式会社 庭彦」は三島市の不動産売却のサポートをしております。
弊社のホームページより、不動産査定依頼を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。

三島市の不動産売却にかかる税金の種類と費用

●三島市の不動産売却で得た譲渡所得には、所得税や住民税がかかる

●マイホーム（居住用不動産）の売却では特別控除や軽減税率などの特例を利用できる場合がある

●三島市の不動産売却には印紙税や登録免許税、消費税（仲介手数料など）が発生する

三島市の不動産を売却すると、さまざまな種類の税金がかかります。
売却した物件の種別や特例の有無によっても課税額は変わるため、不動産売却前にどのような税金があるのかを知っておく必要があります。
そこで、不動産売却にかかる税金の種類について確認していきましょう。
三島市の不動産売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

三島市の不動産売却で得た譲渡所得にかかる税金とは？

三島市の不動産売却によって生じた売却益は、譲渡所得として課税対象になります。
そのときの譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には、おもに以下の費目を計上できます。

不動産の購入代金

購入時に支払った仲介手数料

購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）

増改築費用

相続税（相続により取得した場合）

続いて譲渡費用には、おもに以下の費目を計上できます。

売却時に支払った仲介手数料

売却時にかかった税金（印紙税など）

測量費

借家人に支払った立退料

建物の解体費用

そして上記で計算した譲渡所得に基づいて、譲渡所得税が課せられます。
所有期間ごとに適用される税率は以下のとおりです。

短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）

長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

なお所有期間は、不動産売却した年の1月1日時点で判断します。
売却するタイミングによっては、売却時点では所有期間が5年を超えていても短期譲渡所得として扱われることがあるので注意してください。

税額は売却価格によって大きく変わる譲渡所得税は、三島市の不動産売却で発生する税金のなかでも高額になる可能性のある税金です。

しかし売却価格がわかっていれば、事前に目安の税額を把握できます。
そこで、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

三島市の不動産売却で譲渡損失があったときの税金の取り扱い

不動産売却では、譲渡益や譲渡損失が発生することがあります。
しかし一定の基準を満たしていれば、特別控除や軽減税率の対象となります。節税にもつながるため、どのような制度があるのかを確認していきましょう。マイホームで利用できる特例：譲渡益が発生したとき

マイホームの売却で譲渡益が発生したときは、軽減税率や特別控除の特例を利用できます。
なおマイホームとは、自身が使用していた居住用不動産が該当します。そのため別荘や仮住まいのための住居などは、適用除外となるため注意してください。
軽減税率の特例
まず所有期間が10年を超えるマイホームには、以下の軽減税率が適用されます。

譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）

譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

なお所有期間は、不動産売却した年の1月1日時点で判断します。
3,000万円の特別控除の特例
3,000万円の特別控除の特例では、所有期間に関係なく最高で3,000万円が控除されます。
そのため基本的には、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかかりません。

マイホームで利用できる特例：譲渡損失が発生した場合

マイホームの売却で譲渡損失が発生すると、その年のほかの所得（給与所得など）との損益通算が可能です。
そしてその年で通算しきれなかった部分については、その年の翌年以降3年分の所得から繰越控除できます。
マイホームを買い換える場合
マイホームの買い換えでは、旧住居を売却した前年から翌年までの3年間に新居を住宅ローンで取得している必要があります。
そしてローンの残高があるなどの要件を満たしていると、旧住居の譲渡損失について損益通算及び繰越控除できます。
マイホームを買い換えない場合
住宅ローンの残債があるマイホームを売却するとき、ローンの残高からマイホームの譲渡対価を控除した残高を上限として、損益通算及び繰越控除できます。

三島市の不動産売却をすると原則として確定申告が必要

不動産売却により譲渡益が発生すると、確定申告が必要です。
また譲渡損失が発生し、損益通算を利用する際も同様です。
そして特例を利用した結果、課税額がゼロになる場合でも確定申告しなければならない点に注意してください。

 三島市の不動産売却にかかる税金の種類

三島市の不動産売却では、所得税・住民税以外にも税金が発生します。
どのような種類の税金がかかるのか、支払いのタイミングとともに確認していきましょう。

印紙税

印紙税とは、一定額を超える契約書や領収書などに課せられる税金のことです。
印紙税の額は記載金額により、それぞれ以下のように定められています。

100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）

500万円超1,000万円以下：1万円（5,000円）

1,000万円超5,000万円以下：2万円（1万円）

5,000万円超1億円以下：6万円（3万円）

1億円超5億円以下：10万円（6万円）

なお2022年3月31日までに作成された契約書は、括弧内の軽減措置が適用されます。そして印紙税は、契約書ごとに課せられます。
そのため売主と買主が1通ずつ契約書を保管する場合は、それぞれに収入印紙を貼付してください。
自分の契約書に貼付する分は、自分で負担するのが一般的です。

登録免許税

住宅ローンを組んで物件を取得している場合、不動産売却前にローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
なお抵当権はローンを完済しただけでは、自動的に抹消されるものではありません。
そこで抵当権抹消登記の際に、登録免許税がかかります。
登録免許税は、1件あたり1,000円です。
一戸建てのように土地と建物からなる不動産は、それぞれに登録免許税が課せられます。

消費税

不動産売却では、以下の費目について消費税が課せられます。
投資用（事業用）の建物
投資用（事業用）の建物を売却すると、消費税が課せられます。
なお投資用であっても、土地には消費税は課せられません。
ただし不動産売却では一般的に、土地と建物を合算した金額で取引します。
そこで建物部分にかかる消費税を計算するため、土地と建物の按分割合を決めておく必要があります。

不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。
このときの仲介手数料は、消費税の課税対象です。
そして成約時に半分、物件の引き渡し時に残りの半分を支払うのが一般的です。
仲介手数料には上限が定められており、以下の計算式で算出できます。

200万円以下の部分：売却価格×5%+消費税

200万円超400万円以下：売却価格×4%+消費税

400万円超：売却価格×3%+消費税

そのほかの費用

不動産売却に関連して、以下の種類の支出についても消費税の課税対象です。司法書士や税理士などへ支払う手数料

ローンの手続きに関する手数料

まとめ

三島市の不動産売却には、さまざまな税金がかかることをご紹介しました。
取引金額が大きいと課税額も大きくなることがあるため、不動産売却にあたっては余裕をもった資金計画を立てるようにしましょう。私たち「株式会社 庭彦」は三島市の不動産売却のサポートをしております。弊社のホームページより、不動産相談を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。

三島市で高く売れる物件の傾向

まず、一般的に高く売れる土地とは、どういった条件を備えているのでしょうか。

不動産市場で需要が高く、高い値段がつきやすい土地の特徴をお伝えします。

①「駅チカ」など、立地条件が良い

土地の値段に最も影響を及ぼす要素は、立地です。

立地が良い物件とは、駅から徒歩5～10分以内であったり、多くの人が利用する駅の付近に存在する土地を指します。

不動産を購入したり、部屋を借りたりする時に、多くの人が一番に考えるのは駅の利便性です。特に、今後高齢化に伴い車を持つ人が少なくなる可能性が高い場合はより強くなります。

よほどのことがない限り、「駅チカ」の土地には高値がつきますし売れやすいでしょう

②「建ぺい率や容積率」などの条件が良い。

次に、どれほどの大きさの建物が土地に建てられるかです。

同じ広さの土地でも、土地には建ぺい率と容積率が設定されるため、建てられる建物の大きさが変わります。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積のことです。

100平方メートルの土地の建ぺい率が50%である場合は土地の50%まで、つまり、平面で50平方メートルまでの土地を建物部分に使っても良いことになります。

一方で、容積率とは、敷地面積に対して延べ床面積の割合のことです。

具体的には土地の面積に対し、何％の広さを持つ建物を建てることができるかを示す指標になります。

100平方メートルの土地で容積率が150％に設定されている場合、その土地では、各階層を合わせて150平方メートル分の建物を建てることが可能です。

100平方メートルの土地で建ぺい率が50%、容積率が150%だとしましょう。

その土地には、最大で各階層が50平方メートル×3フロア＝150平方メートルの建物まで建てられます。

建ぺい率や容積率が大きい土地ほど、大きな広さを持つ建物などを建てられるため、価格は高くなります。

③「用途の制限」を受けにくい

また、用途の制限を受けにくい土地では様々な建物を建てることができ、高値がつく傾向にあります。

宅地と言っても様々な種類の土地があるため、建てられる建物の種類や高さなどの面で条件が変わるのです。

住宅地の種類として以下のようなものがあります。

第一種低層住居専用地域→低層な住宅の専用地域

第二種低層住居専用地域→小規模店舗も建てて良い低層住宅専用地域

第一種中高層住居専用地域→中高層住宅も建てられる専用地域

第二種中高層住居専用地域→必要性の高い施設も許可された中高層住宅の専用地域

第一種住居地域→大規模な店舗・事務所の建設を制限する住宅地域

第二種住居地域→大規模な店舗・事務所の立地に対し、一部制限を行う住宅地域

準住居地域→道路の沿道にある店舗など、サービス業と住宅が立地することを許可された地域

駅の近くのエリアは商業地域に指定され、建ぺい率や容積率の制限が緩くなります。

ただし、建物の構造に制限が加わり、防火性に優れた建物にする必要性が生まれます。

駅から離れた場所に立地する住宅地は、建物の高さが制限されますし、店舗を開けないなどの制限も加わってくるのです。

そういった場所は、建物の種類に制限がいくつも加わるため、価格は安くなりがちです。

④「土地の形が良い」形状が正方形に近く、プランし易い。

場所だけではありません。土地の形状そのものも不動産価格に影響します。

例えば、正方形の土地は建物を建てた後に庭や駐車場などを設けやすく、しかも、道路への接地面が広いため、車の出入りがスムーズです。

そのため、正方形の土地は、高値がつく傾向にあります。

戸建やマンションの場合は？先ほど説明しました一般的に高く売れる土地にプラスで条件を備えているのでしょうか。

不動産市場で需要が高く、高い値段がつきやすい建物の特徴をお伝えします

⑤「家を綺麗に」しておく。

掃除やメンテナンスで家をきれいにしておくことで、売却価格を高くできる可能性があります。家の内外どちらにもいえることですが、汚れている家は内覧での印象が悪くなります。内覧での印象が悪いと、「管理がいい加減な人が使っていたから耐久性が心配」「見えない部分に瑕疵がある可能性がある」といった疑念を抱かれかねません。また、購入希望者が見つかりにくかったり売却価格を値下げ依頼されたりする可能性もあります。そのため、売却前に徹底した掃除を行うことが大事です。

⑥「建物・設備のメンテナンス」をしておく。

建物・設備が老朽化などしている場合、買主にとっては買い換えやリフォームが必要になる可能性があるため、内覧の印象は悪くなります。そのため、売却前に建物や設備のメンテナンスも行っておくと安心です。ただし、設備や建物のメンテナンスは、掃除やハウスクリーニングよりも多額のコストがかかります判断に迷うときは、不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。

⑦「需要の高い間取り・設備」がある。

設備や間取りも家の人気を左右します。例えば、「対面キッチンがある」「ウォークインクローゼットがある」など付加価値はさまざまです。他にも、リビングと隣接する和室があったり、リビングが広かったりする家も人気といえるでしょう。これらを踏まえると、需要が高い間取りや設備がある家は人気が高くなります。

⑧「最終的に」

中古住宅市場では、メンテナンスが行き届いている家が人気を集めています。なぜなら、適切に手入れされている家は安心感があるからです。これは、中古車で考えるとよく分かるのではないでしょうか。例えば、定期的に整備している車は安心して乗ることができます。家の場合は、屋根や外壁、水回り（臭いも含め）などが手入れされている家は、同じグレード・築年数で手入れされていない家よりも高く売れる可能性が高い傾向です。

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