不動産売却にかかる税金の種類や計算方法とは？

不動産を売却すると、さまざまな種類の税金がかかります。
売却した物件の種別や特例の有無によっても課税額は変わるため、不動産売却前にどのような税金があるのかを知っておく必要があります。
そこで、不動産売却にかかる税金の種類について確認していきましょう。
沼津市を中心に、三島市、駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市で不動産売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で得た譲渡所得にかかる税金とは？

不動産売却によって生じた売却益は、譲渡所得として課税対象になります。
そのときの譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には、おもに以下の費目を計上できます。

• 不動産の購入代金
• 購入時に支払った仲介手数料
• 購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 増改築費用
• 相続税（相続により取得した場合）

続いて譲渡費用には、おもに以下の費目を計上できます。

• 売却時に支払った仲介手数料
• 売却時にかかった税金（印紙税など）
• 測量費
• 借家人に支払った立退料
• 建物の解体費用

そして上記で計算した譲渡所得に基づいて、譲渡所得税が課せられます。
所有期間ごとに適用される税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

なお所有期間は、不動産売却した年の1月1日時点で判断します。
売却するタイミングによっては、売却時点では所有期間が5年を超えていても短期譲渡所得として扱われることがあるので注意してください。

税額は売却価格によって大きく変わる

譲渡所得税は、不動産売却で発生する税金のなかでも高額になる可能性のある税金です。
しかし売却価格がわかっていれば、事前に目安の税額を把握できます。
そこで、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
株式会社 庭彦では、沼津市を中心に、三島市、駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市で価格査定依頼を受け付けております。

不動産売却で譲渡損失があったときの税金の取り扱い

不動産売却では、譲渡益や譲渡損失が発生することがあります。
しかし一定の基準を満たしていれば、特別控除や軽減税率の対象となります。
節税にもつながるため、どのような制度があるのかを確認していきましょう。

マイホームで利用できる特例：譲渡益が発生したとき

マイホームの売却で譲渡益が発生したときは、軽減税率や特別控除の特例を利用できます。
なおマイホームとは、自身が使用していた居住用不動産が該当します。
そのため別荘や仮住まいのための住居などは、適用除外となるため注意してください。
軽減税率の特例
まず所有期間が10年を超えるマイホームには、以下の軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

なお所有期間は、不動産売却した年の1月1日時点で判断します。
3,000万円の特別控除の特例
3,000万円の特別控除の特例では、所有期間に関係なく最高で3,000万円が控除されます。
そのため基本的には、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかかりません。

マイホームで利用できる特例：譲渡損失が発生した場合

マイホームの売却で譲渡損失が発生すると、その年のほかの所得（給与所得など）との損益通算が可能です。
そしてその年で通算しきれなかった部分については、その年の翌年以降3年分の所得から繰越控除できます。
マイホームを買い換える場合
マイホームの買い換えでは、旧住居を売却した前年から翌年までの3年間に新居を住宅ローンで取得している必要があります。
そしてローンの残高があるなどの要件を満たしていると、旧住居の譲渡損失について損益通算及び繰越控除できます。
マイホームを買い換えない場合
住宅ローンの残債があるマイホームを売却するとき、ローンの残高からマイホームの譲渡対価を控除した残高を上限として、損益通算及び繰越控除できます。

不動産売却すると原則として確定申告が必要

不動産売却により譲渡益が発生すると、確定申告が必要です。
また譲渡損失が発生し、損益通算を利用する際も同様です。
そして特例を利用した結果、課税額がゼロになる場合でも確定申告しなければならない点に注意してください。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却では、所得税・住民税以外にも税金が発生します。
どのような種類の税金がかかるのか、支払いのタイミングとともに確認していきましょう。

印紙税

印紙税とは、一定額を超える契約書や領収書などに課せられる税金のことです。
印紙税の額は記載金額により、それぞれ以下のように定められています。

• 100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超1億円以下：6万円（3万円）
• 1億円超5億円以下：10万円（6万円）

なお2022年3月31日までに作成された契約書は、括弧内の軽減措置が適用されます。
そして印紙税は、契約書ごとに課せられます。
そのため売主と買主が1通ずつ契約書を保管する場合は、それぞれに収入印紙を貼付してください。
自分の契約書に貼付する分は、自分で負担するのが一般的です。

登録免許税

住宅ローンを組んで物件を取得している場合、不動産売却前にローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
なお抵当権はローンを完済しただけでは、自動的に抹消されるものではありません。
そこで抵当権抹消登記の際に、登録免許税がかかります。
登録免許税は、1件あたり1,000円です。
一戸建てのように土地と建物からなる不動産は、それぞれに登録免許税が課せられます。

消費税

不動産売却では、以下の費目について消費税が課せられます。
投資用（事業用）の建物
投資用（事業用）の建物を売却すると、消費税が課せられます。
なお投資用であっても、土地には消費税は課せられません。
ただし不動産売却では一般的に、土地と建物を合算した金額で取引します。
そこで建物部分にかかる消費税を計算するため、土地と建物の按分割合を決めておく必要があります。

不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。
このときの仲介手数料は、消費税の課税対象です。
そして成約時に半分、物件の引き渡し時に残りの半分を支払うのが一般的です。
仲介手数料には上限が定められており、以下の計算式で算出できます。

• 200万円以下の部分：売却価格×5%+消費税
• 200万円超400万円以下：売却価格×4%+消費税
• 400万円超：売却価格×3%+消費税

そのほかの費用

不動産売却に関連して、以下の種類の支出についても消費税の課税対象です。

• 司法書士や税理士などへ支払う手数料
• ローンの手続きに関する手数料

まとめ

不動産売却には、さまざまな税金がかかることをご紹介しました。
取引金額が大きいと課税額も大きくなることがあるため、不動産売却にあたっては余裕をもった資金計画を立てるようにしましょう。
株式会社 庭彦では、沼津市を中心に、三島市、駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市で価格査定依頼を承っております。
不動産売却をお希望の方は、お気軽にご相談ください。