不動産が売れないときは原因を確認！売るための改善策とポイントをご紹介

「売りに出している不動産がなかなか売れない」と悩んでいませんか？
不動産は、売りに出してから3か月～6か月程度で売却できるのが一般的です。
しかしなかには、半年や1年たっても売れない場合があります。
不動産が売れないときには、原因を考えたうえで適切な改善策を検討しなければなりません。
そこで今回は、不動産が売れないときに考えられる原因を「土地」と「建物」に分けてご紹介します。
検討したい改善策や、どうしても売れないときの対策もご紹介しますので、沼津市を中心に、三島市や駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市などで不動産が売れなくてお困りの方はご参考にしてください。

不動産が売れない！土地と建物別に考えられる原因とは

不動産がなかなか売れないときに考えられる原因を【土地】と【建物】に分けてご紹介します。

【土地】が売れない原因

まずは土地が売れないときに考えられる原因を3つご紹介します。
原因①土地の見えない部分に対する不安がある
土地が売れない場合には、買主が土地の見えない部分に対して不安を抱いていることが考えられます。
地盤が強いか弱いか、液状化しやすい土地ではないか、土壌汚染の可能性がないかなどは、土地を見ただけでは分かりません。
そのためなかなか購入に踏み切れないのです。
原因②土地の面積が広すぎる・狭すぎる
売り出している土地が広すぎたり狭すぎたりする場合も、買主を見つけるのが難しくなります。
都市部の場合、家を建てる敷地は40～80坪程度を標準とするのが一般的です。
それより広すぎると土地を持て余してしまううえ、費用が高くなるため購入しづらくなってしまいます。
反対に戸建てを建てられないほど土地が狭すぎる場合も、売却するのは困難です。
原因③境界が確定していない
隣地との境界が確定していない場合も、なかなか売れない原因になります。
境界が未確定だと、購入後に隣地の所有者とトラブルになる可能性が高いためです。
また不動産会社は、境界が確定していない土地は「売れる状態にない」と判断する傾向があり、協力を得にくくなります。
不動産会社に仲介を依頼できないと、買主を探すのはかなり難しくなるでしょう。

【建物】が売れない原因

続けて建物が売れない原因を3つご紹介します。
原因①外観や室内が想定以上に汚い
建物が売れないときには、外観や室内が想定以上に汚いことが理由として考えられます。
中古物件の購入を検討する方は、ある程度劣化していることは予想しているものです。
しかし築15年であるにも関わらず、築30年ではないかと思うほど建物が傷んでいれば、購入意欲はわきづらくなってしまいます。
原因②旧耐震基準で建てられている
建物が1981年5月31日以前の「旧耐震基準」で建てられている場合も、売却は難しくなります。
旧耐震基準では「震度5程度の揺れで倒壊、あるいは崩壊しない」とされています。
一方1981年6月以降の新耐震基準で建てられた家は「震度6強～7程度の揺れでも倒壊、崩壊しない」とされ、より強い地震に耐えられる構造になっているのがポイントです。
日本は地震大国であり、近年大型地震が相次いでいることから、多くの方は新耐震基準を満たしているかを重視する傾向があるのです。
原因③再建築不可物件である
1950年以前に建てられた家や、都市計画区域・準都市計画区域に指定される前に建てられた家は、現行の建築基準法に適合せず「再建築不可物件」となっている可能性があります。
再建築不可物件とは、取り壊したら現行の建築基準法に適合できないため再建築できない物件のことです。
現時点では問題なくても、将来的に建て替えたくなったときに再建築できないのは、買主にとっては大きなデメリットとなるため、避けられる傾向があります。

不動産が売れないときに考えられる改善策

不動産が売れないときに考えられる改善策を、2つご紹介します。

土地と建物の問題点を解消する

土地や建物に問題があって売れないときには、以下のような改善策を施し改善に努めましょう。
【土地】の問題を解消する改善策
土地の問題を解消するには、以下のような改善策があります。
改善策①地質調査を実施する
買主が土地の見えない部分に不安を抱いていると考えられる場合には、地質調査を実施しましょう。
多少の費用はかかりますが、土地の状況を正確に把握できるため、買主の不安を解消できるので売却につながりやすくなります。
改善策②分筆する
家を建てるには土地が広すぎる場合には、分筆して住宅地として適切な広さにすれば、買主を見つけやすくなります。
改善策③境界を確定する
境界が確定していない場合には、土地家屋調査士に依頼して境界を確定しておきましょう。
境界確定には隣地の所有者の同意が必要になります。
場合によっては半年～1年程度かかることもあるので、早めに手続きを進めることが大切です。
【建物】の問題を解消する改善策
続けて建物の問題を解消する改善策をご紹介します。
改善策①掃除や簡易的なリフォームをおこなう
建物が汚れていると、買主に良い印象を与えられないため、掃除を徹底することが大切です。
障子が破れている、床に穴が空いているような場合には、簡易的なリフォームをすることで内覧時の印象をよくすることが可能です。
改善策②ホームインスペクションを受ける
中古住宅の売却では、ホームインスペクションを受けるのもおすすめです。
ホームインスペクションとは、専門家によっておこなわれる住宅診断を指します。
インスペクションを実施すると、建物の劣化状況などを客観的に把握して買主に提示できるので、安心感を与えられるのもポイントです。

不動産会社との契約方法を見直す

不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合には、専属専任媒介契約や専任媒介契約に変更するのも方法のひとつです。
複数の不動産会社と契約を結べますが、それぞれの不動産会社との信頼関係を築きにくくなります。
一方専任系の媒介契約では、1社としか契約を結べないぶん、信頼関係を築いて二人三脚で売却活動に取り組めるようになります。

不動産が売れないときは買取を検討するのがポイント

前章でご紹介した改善策を実行しても、不動産がなかなか売れないときには、不動産会社の買取を検討するのがおすすめです。
不動産会社の買取とは、不動産会社に買主になってもらい、直接買い取ってもらう方法を指します。
不動産会社に買い取ってもらう場合、買主を探す必要がないことから、早く売却できるのがポイントです。
不動産会社が提示する買取価格に納得すれば、最短3日～1週間程度で現金化できます。
土地や建物に瑕疵がある場合でも、納得のうえ買い取ってもらえるため、あとから契約不適合責任を問われる心配もありません。
仲介が発生しないので、仲介手数料が不要になるのも買取のメリットです。
ただし、買取価格は相場よりも3割程度安くなる点には注意しましょう。
不動産会社は、リフォームやリノベーションして再販することを目的に買い取るためです。
しかし改善策を施しても売れない物件を所有し続けていても、固定資産税やメンテナンス費用がかかり続けてしまいます。
多少安くなったとしても、売れない不動産を抱えている心理的・経済的負担を解消できるため、どうしても売れないときには買取を検討すると良いでしょう。

まとめ

不動産がなかなか売れないときには、原因を考えたうえで適切な改善策を施すことが大切です。
そのためには、信頼関係を結べる不動産会社選びが重要になります。
弊社では、沼津市を中心に、三島市や駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市などにある不動産の売却のご相談に応じています。
売れない不動産でお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。