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【沼津市の不動産売却コラム】共有名義の土地を売却する方法は？分筆できない事例もご紹介
2025-10-27
【沼津市の不動産売却コラム】共有名義の土地を売却する方法は？分筆できない事例もご紹介
土地を共有名義で所有している方のなかには、売却を検討しているケースも多いでしょう。
しかし、共有名義の不動産売却はトラブルが多いのも事実です。
そこで今回は、共有名義の土地を所有している方に向けて、売却方法や分筆の仕方と分筆できない土地をご紹介します。
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共有名義の土地を売却する方法とは
共有名義の土地全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
共有者全員が売主となれば、不動産全体を売却できます。
しかし、共有者が多いと、手続きに手間と時間がかかるため、売却が難しくなってしまう恐れがあるでしょう。
なお、一人でも反対していると売却ができません。
そのようなケースでは、自分の持分のみを売却する必要があります。
持分のみの売却であれば、他の共有者の同意は不要です。
持分の売却では、共有者へ持分を売る方法や第三者に売る方法などがあるので、状況に合わせて選択してみましょう。
ただ、第三者への売却は買手が自由に不動産を処分・活用できないため、価格が大きく下がります。
共有持分の売却価格は、適正価格の50～70％ほどといわれているので売却時には注意が必要です。
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共有名義の土地を分筆する方法
土地のみを売却するのであれば、分筆してから売る方法もあります。
分筆とは、登記簿でまとめられている土地を複数に分ける手続きです。
土地家屋調査士に手続きを依頼するのが一般的で、登記完了後には登録免許税や司法書士報酬などのコストがかかります。
また、区分所有権は分筆できないことを押さえておきましょう。
土地に建物が建っているときは、地上権や賃借権によって建物の解体ができない可能性があります。
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共有名義の土地で分筆できない事例とは
筆界未定のケースでは、土地の分筆ができません。
筆界未定とは、地図・公図での地番表示がプラス表示になっている土地です。
一度でも筆界未定になってしまうと、国や市区町村の予算で測量を実施できなくなり、所有者の負担で境界確定をやり直す必要が出てきます。
さらに、最低面積を下回っているケースでも分筆が困難です。
分筆後の土地面積が0.01㎡未満になってしまうと、不動産登記簿に記載できなくなります。
これらの対処法として、筆界特定制度の活用が有効です。
この制度を使えば、法務局によって筆界が特定し分筆が可能になります。
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まとめ
共有名義の土地全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
土地のみを売却するのであれば、分筆してから売る方法もありますが、それらの手続きにはコストがかかります。
筆界未定のケースや最低面積を下回っているケースでは、分筆できないので注意しましょう。
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