相続後の不動産売却時に発生する税金とは？譲渡所得税を節税する方法も解説

相続した不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。
なかでも「譲渡所得税」は高額になりやすいため、事前に節税方法を知っておくと安心でしょう。
そこで今回は、相続後の不動産売却時に発生する税金の種類や、納税の負担を軽減できる特例について解説します。
沼津市を中心に、三島市・駿東郡清水町・駿東郡長泉町・富士市・富士宮市・裾野市・御殿場市で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時に発生する譲渡所得税とその他の税金とは？

不動産売却時に発生する税金は、「利益に対して課されるもの」と「手続きの際に必要なもの」の2種類です。
それぞれの内容についてご説明します。

利益（譲渡所得）に対して課される税金とは

不動産売却をおこなって得た利益のことを「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得には、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
所得税
不動産売却によって得た売却金から、必要経費などを差し引いた「譲渡所得」に対して課される国税です。
差し引ける必要経費とは、以下のような費用です。

• 取得費…不動産の購入代金と購入のために支払った費用の合計
• 譲渡費用…不動産売却をおこなうために支払った費用

住民税
都道府県民税と市町村民税の総称で、所得税と同じく「譲渡所得」に対して課される地方税の一種です。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興に用いるために創設された税金で、2037年まで所得税に上乗せして課される特別税です。
この3つの税金は総称で「譲渡所得税」と呼ばれていますが、あくまで正式な名称は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」であることを覚えておきましょう。
譲渡所得は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、所有期間によって税率が異なります。
長期譲渡所得の税率は20.315％、短期譲渡所得の税率は39.63％となり、所有期間が5年を超えるか超えないかによって、税率が2倍近く異なります。

手続きの際に必要な税金とは

不動産売却をおこなうために発生する税金は、次の3つです。
印紙税
経済的な取引をおこなう際に作成した書類には、印紙税が課されます。
不動産売買契約書も対象であるため、売買契約書に収入印紙を貼り消印することで、納税を済ませたことになります。
印紙税の税額は、契約書に記載された金額に応じて定められています。

• 100万円超500万円以下は、2,000円
• 500万円超1,000万円以下は、1万円
• 1,000万円超5,000万円以下は、2万円

登録免許税
相続後に不動産売却をおこなう際には、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。
この手続きに「登録免許税」が発生します。
登録免許税は、不動産1件ごとに課されるため、土地と建物を相続する場合は、両方に対して納税しなければなりません。
どちらも税率は固定資産税評価額の0.4％です。
消費税
不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料や、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬に対しては、消費税が課されます。

相続後の不動産売却で譲渡所得税を節税できる特例

不動産売却時に発生する税金のなかでも、とくに高額になりやすいのは「譲渡所得税」です。
この譲渡所得税の負担を軽減できる特例がいくつか設けられています。
譲渡所得税は、譲渡所得から控除額を差し引いて最終的に残った利益に対して課されるため、特例が適用されると大きな節税になるのです。
ここでは代表的な特例を4つご紹介します。

取得費加算の特例

前章でもお伝えしたように、譲渡所得を算出する際には「取得費」を差し引くことができます。
この特例を利用し、相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却すれば、相続税の一部を取得費に加算できます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

親と同居していた家を売却して得た譲渡所得から、最大3,000万円の控除を受けられます。
この特例は、「取得費加算の特例」との併用が可能です。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

親と同居しておらず、亡くなったあとに空き家となった不動産を相続するケースも少なくありません。
そのような不動産を売却する際にも、この特例により最大3,000万円の控除を受けられます。
ただし、この特例は「取得費加算の特例」との併用ができません。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

前章でもお伝えしましたが、譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えるか超えないかで大きく異なります。
さらに10年以上所有していた不動産については、この特例により、長期譲渡所得に対して課される税額を、通常の場合よりも低い税率で計算することができます。
所有期間は、被相続人が取得したときからカウントできるため、被相続人が購入してから10年以上所有している自宅であれば適用可能です。
またこの特例は、3,000万円の特別控除と併用することができます。
このように、特例を利用して譲渡所得額が下がることによって、譲渡所得税を軽減できるため、大きな節税が期待できます。
ただし、特例を利用するためには、一定の要件を満たす必要があります。
どのような要件が設定されているのかは、国税庁のホームページをご確認ください。
特例には併用できるものとできないものがあり、どれを利用すると良いのか、判断が難しいかもしれません。
弊社は、不動産売却時に発生する税金についても専門的な知識を持つスタッフがサポートしますので、「特例について知りたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。

相続後の不動産売却で譲渡所得税が発生した際は確定申告が必要！

それでは最後に、不動産売却で譲渡所得税が発生した場合の確定申告についてお伝えします。

不動産売却で譲渡所得を得た場合は確定申告が必要

譲渡所得は、会社員の給与所得などとは切り離して、「分離課税」として計算されます。
給与所得は会社が源泉徴収をおこないますが、分離課税である譲渡所得については個人による確定申告が必要です。
また、前章でお伝えした特例を利用する場合も、確定申告をおこなう必要があります。

不動産売却で譲渡損失が生じた場合は？

譲渡損失が生じた場合は、そもそも譲渡所得税が発生しないため、確定申告は必要ありません。
しかし、一定の条件を満たせば、ほかの所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能です。
損益通算を利用する場合は、確定申告が必要です。

確定申告の方法

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこないます。
必要書類を揃え、税務署または確定申告の時期に市区町村の庁舎などに設置される臨時会場で手続きします。
国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」で確定申告書を作成し、オンラインで送付することも可能です。

まとめ

相続後の不動産売却時には、さまざまな税金が発生します。
とくに高額になりやすい譲渡所得税は、特例を利用することで軽減できます。
不動産会社では、不動産売却時に発生する税金に関するアドバイスも可能です。
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