相続した不動産を売却する際の流れと知っておくべき注意点について解説！

相続が発生した場合、現金や預貯金のようにはっきりと分割できない不動産に関して、親族間でトラブルになるケースは少なくありません。
したがって、相続した不動産は現金化して分割するのが得策です。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の流れや、売却するために必要な「遺産分割協議」、さらに知っておくべき注意点について解説します。
沼津市を中心に、三島市・駿東郡清水町・駿東郡長泉町・富士市・富士宮市・裾野市・御殿場市などで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する際の流れ

相続が発生した際に慌てないためにも、まずは相続後に不動産を売却する際の一連の流れを把握しておきましょう。

ステップ①死亡届を提出する

相続が発生したら、最初におこなうべきことは死亡届の提出です。
提出期限は「死亡の事実を知った日から7日以内」と法律で定められているため、落ち着かない状況ではありますが遅れないように提出しましょう。

ステップ②遺言書の有無を確認する

続いて、遺言書が存在するかどうかを確認しましょう。
遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って相続しますが、遺言書がない場合は、分割について相続人全員の合意のもと、手続きを進めなければなりません。
つまり、遺言書の有無がこれからの流れに大きく影響するのです。
まずは親が保管していそうなところを探してみましょう。
公正証書遺言を作成している可能性もあるため、公証役場の「遺言検索システム」を利用して確認しておくことをおすすめします。

ステップ③相続人・相続財産を調べる

遺言書がない場合は、誰が相続人となるのか、どのような財産があるのかを調べなければなりません。
複数人が相続人となる場合は、「遺産分割協議」をおこなう必要があります。

ステップ④不動産会社に査定を依頼する

相続財産を分割するにあたって、不動産にどれくらいの価値があるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。
弊社では、無料にて不動産の調査・査定をおこなっております。
「すぐに売却するかどうかわからない」という方も、まずは参考として弊社の無料査定をご利用ください。

ステップ⑤遺産分割協議をおこなう

相続人・相続財産が確定したら、相続人全員で「遺産分割協議」をおこないます。
具体的な内容については、のちほどご説明します。

ステップ⑥不動産の名義を変更する

相続した不動産を売却する際は、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
不動産の所在地を管轄する法務局に申請して手続きをおこないましょう。

ステップ⑦売却活動をおこなう

相続登記が完了したら、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこないます。

ステップ⑧売買契約を結び決済後に不動産を引き渡す

買主が見つかったら売買契約を結び、決済完了後に不動産を引き渡します。
受け取った売却金を遺産分割協議で決めたとおりに分割すれば完了です。
代表者が相続登記をおこなった際にかかった登録免許税や印紙税、また不動産売却にかかった諸費用など、立て替えた費用については分割の際に相殺しましょう。
このように、相続した不動産を売却する際は、いくつかのステップを踏んで進めなければなりません。
まずはしっかりと流れを把握して、順番にクリアしていくことが大切です。

相続した不動産を売却する際に必要な「遺産分割協議」とは

相続した不動産を売却する際は、相続人全員の合意が必要であるため、相続人が集まって、分割の方法や割合について協議する必要があります。
これを「遺産分割協議」といいます。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議は、次のような流れでおこないます。

• 相続人と相続財産を確定する
• 相続人全員で協議をおこなう
• 全員の合意を得て「遺産分割協議書」を作成する

前章でもお伝えしましたが、遺産分割協議をおこなうにあたって、誰が相続人なのか、どのような財産がどれくらいあるのかを確定させなければなりません。
相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本が必要です。
また相続財産について注意しなければならないのは、「すべての財産が相続の対象になる」ということです。
現金や預貯金といった「プラスの財産」と、借金や未払いの税金といった「マイナスの財産」の両方が相続の対象になることを頭に入れておきましょう。
相続人と相続財産が確定したら、相続人全員で協議をおこない、全員が合意した内容を記した「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名・捺印が必要ですが、全員が一堂に会して協議できないこともあるでしょう。
その場合は、法要などの機会にある程度話をまとめておき、代表者が作成した「遺産分割協議書」に署名・捺印を求める流れで問題ありません。

不動産の分割方法

不動産を分割する方法としては、次の4つが挙げられます。
現物分割
相続分どおりに形を変えずに分割する方法で、土地を分筆するケースなどが考えられます。
代償分割
一人が不動産を取得し、ほかの相続人に対して相応の現金を支払う方法です。
たとえば長男が親と住んでいた実家にそのまま住み続けたいといった場合が考えられるでしょう。
換価分割
売却して現金化したのち分割する方法です。
売却して現金化すれば1円単位まで分割できるため、相続した不動産を分割する方法としてはトラブルが少ない方法だといえるでしょう。
共有分割
複数の相続人が共有名義のまま相続する方法で、一つの不動産に名義人が複数人いる状態になります。
権利関係が複雑で、のちのちトラブルが起こる可能性があるため、あまりおすすめできる方法ではありません。

相続した不動産を売却する際に知っておくべき注意点

それでは最後に、相続した不動産を売却するにあたって、注意したほうが良いポイントをお伝えします。

注意点①相続財産の詳細がすべてわかる書類を作成する

相続財産がどれくらいあるのか、相続人全員が把握できるようにしておかないと、疑心暗鬼になってトラブルに発展するかもしれません。
そのようなトラブルを避けるために、相続財産のすべてを一覧に記した「財産目録」を作成しましょう。

注意点②遺産分割協議は短期間でおこなう

遺産分割協議は、なるべく短期間でおこない、早期に話をまとめることをおすすめします。
何度も話し合いをすれば、最初に合意していたことまで崩れかねません。
できるかぎり少ない回数の協議での合意を目指しましょう。

注意点③相続税の納付期限に注意する

相続税は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に納付しなければなりません。
売却金で相続税を納付するつもりの方は、納付期限までに売却金が手元に入るように売却のスケジュールを立てましょう。
不動産売却には、3か月から半年かかるのが一般的ですが、なかなか売れないことも考えられます。
「早く現金化したい」という方は、不動産会社の買取を検討してみてはいかがでしょうか。
買取なら売却活動をおこなう必要がなく、すぐに現金化して分割できるため、相続の問題も早く解決できますよ。

まとめ

相続した不動産の売却は、いくつかのステップを踏んでじっくりと進めていかなければならないため、通常の不動産売却よりも時間がかかる可能性があります。
「早く現金化して分割したい」という方は、不動産会社の買取も視野に入れて検討しましょう。
株式会社庭彦は、沼津市を中心に、三島市・駿東郡清水町・駿東郡長泉町・富士市・富士宮市・裾野市・御殿場市などで、不動産売却をサポートしております。
買取も積極的におこないますので、不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ弊社にお任せください。