仲介手数料と抵当権抹消費用　不動産売却で発生する費用を知ろう！

不動産売却では、場合によっては数千万円もの収入が発生します。
その一方、売却するためにはいろいろな費用の支払いが必要になります。
あらかじめどのような費用が、どの程度発生するのか把握しておかないと「売却したのに、費用を支払ったら思ったほど残らなかった」といったことになりかねません。
そこで今回は、不動産売却で発生する費用の種類をご紹介します。
なかでも金額が大きくなりがちな仲介手数料と、どのような費用なのか把握しづらい抵当権抹消費用の概要は、分けて解説します。
沼津市を中心に、三島市や駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で発生する費用は大きく分けて4種類

不動産売却で発生する費用は、大きく分けて以下の4種類があります。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社が買主を見つけてくれたときに支払う手数料です。
仲介手数料については、次章でご紹介します。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書といった「課税文書」にかかる国税です。
不動産の売却においては、買主と交わす売買契約書に対して課税されます。
印紙税は売買契約書に記載された売買金額に応じて、以下の金額の収入印紙を貼付することで納税します。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
500万円超1,000万円以下：1万円（5,000円）
1,000万円超5,000万円以下：2万円（1万円）
5,000万円超1億円以下：6万円（3万円）
※(　)内は2022年（令和4年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額
印紙税は、契約書に定められた金額の収入印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。

抵当権抹消費用（登録免許税・司法書士報酬）

抵当権抹消費用とは、住宅ローンを組んで購入したなど、売却する不動産に抵当権が付いている場合に、抵当権を抹消するのに要する費用です。
抵当権抹消費用についても、後ほど別に解説します。

その他必要に応じて発生する費用

不動産売却に際しては、上記以外にも以下のような費用が発生する場合があります。
・廃棄物の処分費：約10万～50万円
・敷地の測量費：約50万～80万円
・建物の解体費：約100万～300万円
・ハウスクリーニング費：約5万～15万円
実際にどの程度の費用が必要になるのかは、不動産会社に確認すると概算を教えてもらえます。
必要に応じて専門業者を紹介してもらうこともできるので、相談してみると良いでしょう。

「仲介手数料」は不動産売却で不動産会社に支払う費用

ここからは、不動産売却に際して不動産会社に支払う仲介手数料について解説します。

仲介手数料の概要

前章で触れたとおり、仲介手数料は仲介を依頼した不動産会社に対して支払う手数料を指します。
不動産売却においては、一般媒介契約では複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。
しかし仲介手数料を支払う必要があるのは、最終的に売買契約を結ぶ買主を見つけてくれた不動産会社だけです。
つまり仲介手数料は、買主を見つけてくれた不動産会社に対して支払う「成功報酬」の意味があるのです。
また、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう「買取」による売却をした場合には、仲介が発生しないので仲介手数料の支払いは不要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、不動産の税抜の売却金額に応じて「上限額」が定められています。
不動産会社は、範囲内であれば、いくら請求しても良いとされています。
仲介手数料の上限額は以下のとおりです。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限＞
・200万円以下：売却金額（税抜）×5%+消費税
・200万円超400万円以下：売却金額（税抜）×4%+2万円+消費税
・400万円超：売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税
税抜の売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式を活用します。
仲介手数料=売却価格（税抜）×3.3%+6.6万円（消費税10%の場合）
たとえば税抜の売却価格が3,000万円だった場合、仲介手数料は以下のように計算されます。
仲介手数料=3,000万円×3.3%+6.6万円=105万6,000千円
買主を見つけてくれた不動産会社へは、105万6,000円を仲介手数料として支払います。

低廉（ていれん）な空き家等の売買の特例

2018年1月1日から「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されています。
これは、低廉な（値段が安い）400万円以下の不動産売買については、売主から受け取る仲介手数料に調査費用を上乗せし、上限額を18万円+消費税として良いとする特例です。
現在日本では、増え続ける空き家が社会問題化しています。
しかし空き家の売却は通常よりも手間がかかるのに対し、売買価格が安いため、不動産会社にとっては利益が薄く積極的に仲介しづらいことが問題になっていました。
その問題を解消するために施行されたのが「低廉な空き家等の売買の特例」です。
この特例を適用するためには、不動産会社は売主の合意を得る必要があるとされています。
そのため不動産会社から特例の適用を求められたときには、不動産会社の説明をよく聞いたうえで判断すると良いでしょう。

「抵当権抹消費用」は不動産売却に際して抵当権を抹消する費用

続けて「抵当権抹消費用」について解説します。

抵当権抹消費用の概要

抵当権抹消費用とは、不動産に設定されている抵当権を抹消するのに要する費用です。
不動産を購入するときに住宅ローンを組むと、金融機関は万一ローンの返済が滞ったときに備えて不動産を担保に入れます。
実際に住宅ローンの支払いができなくなったときには、金融機関は抵当権を行使して、不動産を競売にかけるなどして売却し、返済に充当します。
つまり抵当権が付いた不動産は、金融機関に競売にかけられてしまう可能性があるため、そのままでは買主を見つけられません。
そのため不動産売却に際しては、抵当権を抹消する手続きをとる必要があるのです。

抵当権抹消費用の計算方法

抵当権を抹消するときには、抵当権抹消登記する際に支払う登録免許税と、司法書士に支払う司法書士報酬が必要になります。
抵当権抹消登記にかかる費用
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「不動産1件に対して1,000円」です。
たとえば土地2筆に建物1棟が建っている不動産を売却した場合、不動産は3件になるので、
登録免許税=1,000円×3件=3,000円
となり、3,000円の印紙を申請書面に添付して納めます。
司法書士に手続きを依頼するときに必要な費用
抵当権抹消手続きを自分でおこなうのは大変であるため、司法書士に手続きの代行を依頼するのが一般的です。
抵当権抹消手続きに際して司法書士に支払う司法書士報酬は、1万～1万5,000円程度が相場です。
交通費が必要になる場合、別途支払いが必要です。

まとめ

不動産を売却するときには、仲介手数料をはじめとしていろいろな費用が発生します。
あらかじめどの程度の費用が必要になるのか、把握しておくと安心です。
弊社でも、沼津市を中心に、三島市や駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市などにある不動産の売却のご相談に応じています。
「まずは査定額を知りたい」といったご相談も、お気軽にお問い合わせください。