【沼津市の不動産売却コラム】不動産売却の流れ

【沼津市の不動産売却コラム】不動産売却の流れ

• 目的：売主様の事情や希望を整理し、売却の方向性を決める。
• 詳細内容：
  • 「住み替え」「資産整理」「相続」など、売却に至った経緯をヒアリングします。
  • 希望時期（いつまでに売りたいか）や希望価格の目安を伺います。
  • 住宅ローンの残債がある場合は、その状況も確認し、売却に伴う不安や疑問を一つずつ解消します。
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• 目的：物件の正しい価値を知り、売却可能な基準価格を算出する。
• 詳細内容：
  • 机上査定：周辺の取引事例や市場データからおおよその価格を算出します。
  • 訪問調査：実際に現地を訪れ、建物の状態、日当たり、接道状況、周辺環境などを細かく確認します。
  • 法務局や役所で法的規制（都市計画法・建築基準法など）やインフラ状況を調査し、根拠が明確な「査定報告書」を作成してご説明します。
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• 目的：市場に合わせた最適な「売り出し価格」と「売却作戦」を確定する。
• 詳細内容：
  • 査定額をベースに、売主様の希望時期や市場のライバル物件の動向を考慮した「売り出し価格」を設定します。
  • 「急いで売りたい」「時間をかけても高く売りたい」など、状況に合わせた最適な売却スケジュールと販売方法をご提案します。
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• 目的：売却方法として「仲介」か「買取」かを最終決定する。
• 詳細内容：
  • 仲介販売：一般の買主を広く探すため、市場価格（高値）での売却が期待できますが、時間がかかる場合があります。
  • 弊社買取：業者が直接買い取るため、即座に現金化でき、仲介手数料も不要ですが、価格は市場価格より低くなる傾向があります。
  • 今回は「仲介販売」を選択したものとして、次のステップへ進みます。
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• 目的：売却活動を正式に不動産会社へ依頼するための契約を結ぶ。
• 詳細内容：
  • 法律で定められた3つの契約タイプから、売主様に合ったものを選択します。
  • 専属専任媒介契約：1社のみに依頼。自己発見取引（自分で見つけた買主との契約）も不可。週1回以上の報告義務あり。
  • 専任媒介契約：1社のみに依頼。自己発見取引は可能。2週間に1回以上の報告義務あり。
  • 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼可能。報告義務なし。
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• 目的：物件の情報を広く認知させ、購入希望者を募る。
• 詳細内容：
  • 不動産指定流通機構（レインズ）への登録、主要ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'S、アットホームなど）や自社WEBサイトへの掲載を行います。
  • 新聞折込チラシの配布、店頭掲示、近隣へのポスティング、他社不動産業者への紹介などを行います。
  • 媒介契約の種類に応じた頻度で、問い合わせ状況や反響を売主様へ書面やメールで定期報告します。
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• 目的：興味を持った買主候補に、実際の物件を見学してもらう。
• 詳細内容：
  • 事前に日時を調整し、購入希望者を現地に案内します。
  • 居住中の場合は、売主様にもお立ち会いいただき、住み心地や周辺環境の良さを直接アピールしていただきます。
  • 物件を魅力的に見せるため、事前に掃除や整理整頓（必要に応じて換気や照明の点灯）を行っておくことが重要です。
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• 目的：購入申込書（買付証明書）をもとに、売買条件のすり合わせを行う。
• 詳細内容：
  • 買主様から提出された「購入希望価格」「引渡し希望時期」「契約条件」を確認します。
  • 「少し値引きしてほしい」「リフォームしたいので早く引き渡してほしい」といった要望に対し、売主様・買主様双方が納得できるよう、不動産会社が間に入って価格や条件のバランスを調整します。
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• 目的：買主様が確実に購入資金を調達できるようサポートする。
• 詳細内容：
  • 買主様が住宅ローンを利用する場合、売買契約の前に金融機関への「事前審査（仮審査）」を通しておきます。
  • 不動産会社は、買主様のローン申請に必要な物件資料（登記事項証明書や公図など）を揃え、スムーズに審査が進むよう金融機関との連携をフォローします。
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• 目的：契約前に物件の法的な詳細やリスクを買主様へ説明し、トラブルを防ぐ。
• 詳細内容：
  • 宅地建物取引士が、買主様に対して「重要事項説明書（重説）」を読み上げ、交付します。
  • 物件の権利関係、法令上の制限、敷地と道路の関係、万が一キャンセルになった場合のルールなど、契約に関わる最重要ポイントをプロの視点で網羅して説明します（売主様も内容に間違いがないか事前に確認します）。
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• 目的：売主様・買主様の間で正式な売買契約を交わす。
• 詳細内容：
  • 重要事項説明の後に「不動産売買契約書」に双方が署名・捺印します。
  • 買主様から売主様へ手付金（売買代金の5%〜10%が目安）が支払われます。
  • 契約締結後は、お互いに権利と義務が発生するため、正当な理由のない解約にはペナルティ（手付倍返しや違約金）が課せられます。合わせて引渡しまでのスケジュールを最終確定します。
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• 目的：代金の全額を受け取り、物件の所有権を完全に買主様へ移転する。
• 詳細内容：
• 通常は買主様が指定する金融機関のブースに、売主様、買主様、不動産会社、司法書士が集まります。
• 買主様から売買代金から手付金を引いた「残代金」が支払われ、同時に固定資産税などの精算を行います。
• 着金が確認でき次第、司法書士が法務局へ「所有権移転登記」を申請します。
• 売主様から買主様へ物件の「鍵」や関係書類（取扱説明書など）をすべて手渡し、引き渡しが完了となります。

• 目的：売却方法として「仲介」か「買取」かを最終決定する。
• 詳細内容：
• 仲介販売：一般の買主を広く探すため、市場価格（高値）での売却が期待できますが、時間がかかる場合があります。
• 弊社買取：業者が直接買い取るため、即座に現金化でき、仲介手数料も不要ですが、価格は市場価格より低くなる傾向があります。
• 今回は「弊社買取」を選択したものとして、次のステップへ進みます。
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• ⑤不動産売買契約の締結
• 目的：売主様・弊社の間で正式な売買契約を交わす。
• 詳細内容：
• 重要事項説明の後に「不動産売買契約書」に双方が署名・捺印します。
• 契約締結後は、お互いに権利と義務が発生するため、正当な理由のない解約にはペナルティ（手付倍返しや違約金）が課せられます。合わせて引渡しまでのスケジュールを最終確定します。
• 同時に手付金＝契約金を売主様指定口座もしくは現金にてお支払いします。
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• ⑥残代金決済・引き渡し
• 目的：代金の全額を受け取り、物件の所有権を完全に弊社へ移転する。
• 詳細内容：
• 通常は弊社が指定する金融機関のブースに、売主様、弊社、司法書士が集まります。
• 弊社から売買代金から手付金を引いた「残代金」が支払われ、同時に固定資産税などの精算を行います。
• 着金が確認でき次第、司法書士が法務局へ「所有権移転登記」を申請します。
• 売主様から弊社へ物件の「鍵」や関係書類（取扱説明書など）をすべて手渡し、引き渡しが完了となります。