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【沼津市の不動産売却コラム】不動産売却 媒介って？どれを選べば正解？「一般媒介」と「専任媒介」と「専属専任媒介」のメリット・デメリットを徹底解説！
2026-10-19
【沼津市の不動産売却コラム】不動産売却 媒介って？どれを選べば正解？「一般媒介」と「専任媒介」と「専属専任媒介」のメリット・デメリットを徹底解説！
- メリット ：①不動産会社の注力度が最も高い： 他社に横取りされるリスクがないため、
- 広告費や人員を積極的に投入してもらえます。
- ②報告頻度が高い： 1週間に1回以上の活動報告が法律で義務付けられており、
- 状況を把握しやすいです。
- デメリット：①自己発見取引ができない： 親戚や知人が買いたいと言ってきても、契約した不動産会社を通す
- 必要があり、仲介手数料が発生します。
- ②囲い込みのリスク： 不動産会社が他社からの顧客を断り、自社で買い手を見つけようとする
- 「囲い込み」が起きる可能性があります。
- 2・専任媒介契約専属専任と同様に1社のみに依頼する契約ですが、自分で買い手を見つけた場合（自己発見取引）は、不動産会社を通さずに直接契約できます。
- メリット ：①知人への売却が可能： 自力で買い手を見つければ、仲介手数料（または一部の登記費用等のみ）
- を支払わずに売却できます。
- ②手厚いサポート： 2週間に1回以上の活動報告義務があり、不動産会社も熱心に動いてくれます。
- デメリット：①囲い込みのリスク： 専属専任と同様に、他社への売却機会を制限されるリスクが一部残ります。
3・ 一般媒介契約同時に複数の不動産会社へ売却を依頼できる契約です。自分で買い手を見つけることも自由に認められています。- メリット ：①買い手の分母が広がる： 複数の会社がそれぞれ広告を出すため、多くの購入希望者に
- アプローチできます。
- ②囲い込みがない： 複数社が競うため、物件情報を隠される心配がありません。
- 市場価値の高い人気物件に向いています。
- デメリット：①不動産会社の優先度が下がる： 「他社で決まれば報酬ゼロ」になるため、
- 買い手が見つかりにくい物件だと広告費を削られるなど、後回しにされるリスクがあります。
- ②報告義務がない： 法律上の活動報告義務がないため、自ら進捗を確認する必要があります。
- ※「囲い込み（かこいこみ）」とは、不動産会社が売主様から売却を依頼された物件の情報を他社に隠し、自社だけで買い手を見つけようとする不正行為のことです。
- 売主様から見て「最も安心できる契約」は、売主様が「何を一番の不安（リスク）と感じるか」によって異なります。不動産売却において、売主様が直面する大きな不安は主に「売れ残るリスク」と「不動産会社に騙される（囲い込み）リスク」の2つです。それぞれの根拠を基に、どちらの視点で安心を重視するかによって選ぶべき契約が変わります。
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- 1. 「売れ残る不安」を解消したいなら：専任媒介契約（または専属専任）「買い手が見つからず、売れ残ったらどうしよう」という不安に対しては、不動産会社が最も熱心に動いてくれる「専任媒介」または「専属専任媒介」が安心です。
- 根拠①：会社が責任を持って動く仕組み（義務）
法律によって、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録することや、売主様への定期的な活動報告（週1〜2回以上）が義務付けられています。状況が不透明になる心配がありません。 - 根拠②：広告費を惜しみなく投入してもらえる
不動産会社から見ると、「他社に横取りされて売上（仲介手数料）がゼロになる」というリスクがありません。そのため、自社の費用でポータルサイト（アットホームなど）へ大きく広告を掲載したり、チラシを配ったりと、売却のために本気でコストと人手を割いてくれるので安心です。 - 「専任」と「専属専任」どちらがより安心？
万が一、親戚や知人から「買いたい」と声がかかった際にも柔軟に対応できるよう、自分で見つけた買い手とも直接契約できる「専任媒介契約」が、最も身動きがとりやすくバランスの良い安心感があります。
2. 「不動産会社の不正が不安」なら：一般媒介契約「1社だけに任せて、裏で物件情報を隠されたり（囲い込み）、不当に安く買い叩かれたりしないか不安」という場合は、「一般媒介契約」が安心です。- 根拠①：複数社の競争原理による「囲い込み」の完全防止
「囲い込み」とは、不動産会社が仲介手数料を売主・買主の両方から取るために、他社からの購入希望者をわざと断る不正行為です。一般媒介であれば、複数のライバル会社が同時に買い手を探すため、1社が情報を隠すことが構造的に不可能になります。 - 根拠②：市場のリアルな反応がわかる
複数の会社からそれぞれ異なる視点のアドバイスや、集まった購入希望者の情報を聞くことができるため、1社の意見だけに騙されるリスクがありません。 - 結論：どれを選ぶべき？多くの売主様にとって、総合的に「安心感」のバランスが良いと選ばれているのは「専任媒介契約」です。ただし、物件の条件によっても安心の基準は変わります。
- 「駅近の築浅マンション」など、誰が見てもすぐ売れる人気物件：会社がサボる心配がないため、囲い込みのない「一般媒介」が最も安心です。
- 「地方の一戸建て」など、買い手を見つけるのが難しい物件：一般媒介だと不動産会社が広告費をケチって放置するリスクが高いため、「専任媒介」で1社に責任を持たせる方が確実に安心です。
最後に - 総合的に「安心感」のバランスが良いと選ばれている「専任媒介契約」を推奨します。
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