不動産売却前のリノベーションは不要？デメリットや期間を解説

古くなってしまったり、傷んでしまった建物付きの不動産を売却する際に、「リノベーションをして売却する」というのを聞いたことがある方は多いと思います。
ただし、リノベーションとは具体的にどのようなことを指すのか。
リフォームとどう違うのか。
何となくは理解していても、細かい違いやリノベーションをして売却するメリットについて疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却前のリノベーションについて解説していきます。
特に、沼津市を中心に、三島市、駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市にて不動産売却を検討している方は読んでみてください。

不動産売却におけるリノベーションとは？

リノベーションとは、壁や床、天井だけでなく、配管やキッチンなどの設備関係も全面的に交換して、建物に新たな付加価値を与える大規模な改修を指します。
対してリフォームとは、一般的な不具合の修繕や汚くなった部分の原状回復をおこなうことを指しています。
そのため、リノベーションをおこなうことで建物に新たな価値を生み出し、古くなったり傷んでしまった建物の不動産価値を、ある程度のレベルまで戻すことができます。

大規模な改修とは

リノベーションは、しばしば「大規模な修繕」と言い換えられることがありますが、具体的にはどういった工事を指すのでしょうか。
大規模な改修の代表的な例としてあげられるのが、スケルトン工事です。
スケルトン工事とは、壁や床、下地をすべてはがした空洞の状態にして、間取りや設備を新しいものに変えてしまう工事です。
スケルトン工事をすることで、綺麗さだけではなく、現代のニーズに合わせた間取りやデザインになりますので、より住みやすい建物にすることができます。

不動産売却前のリノベーションのメリットとデメリットについて

不動産売却をする前にリノベーションはしたほうが良いのかについて、メリットとデメリットを踏まえながら解説していきます。

メリット

• 買い手に良い印象を与えられる
• リノベーション前より高い金額で売ることができる

一つずつ解説していきます。

買い手に良い印象を与えられる

古い建物と新しい建物を見るときにどちらの印象が良いかです。
リノベーションをした新しい建物のほうが綺麗ですし、雰囲気も明るいので内見をした際の印象が良くなります。

リノベーション前より高い金額で売ることができる

不動産売却において、販売価格は非常に大切です。
リノベーションをすることで付加価値をつけることができますので、手を加えていない状態と比べると高値で売却できる可能性が高まるでしょう。
例えば、通常であれば3,000万円の査定価格であるマンションが、リノベーションをすることによって、3,200万円や3,500万円にして売りに出すことができます。

デメリット

• リノベーション費用を回収できない
• 買い手ニーズに合わせにくい
• 手出しの費用が必要

一つずつ解説していきます。

リノベーション費用を回収できない

リノベーションにかかった費用を売り出し価格に上乗せすると、市場とかけ離れた金額になってしまうことがあります。
たとえば、通常3,000万円で売却できる不動産に1,000万円のリノベーションをおこなった場合、4,000万円以上で売却できなければリノベーション費用も回収できず、結果的に赤字となってしまいます。
また、相場とかけ離れた売り出し価格ではなかなか買い手もつかず、売り出し価格を下げざるを得なくなります。

買い手ニーズに合わせにくい

不動産売却前のリノベーションは、あくまで売主の目線と指示によっておこなわれます。
売主の好みでおこなわれたリノベーションが買い手のニーズに合致すれば売却の可能性も高まりますが、買い手のニーズも多種多様で、合致させるのは非常に難しいでしょう。
そもそも中古住宅市場では、不動産購入後に自分の好きなデザインや間取りにリノベーションすることを目的に安く購入したい買い手が多いです。
そういった意味では、売主によるリノベーションは費用の無駄だけでなく、売却の期間が長引く原因にもなりかねません。

手出しの費用が必要

不動産売却をする前にリノベーションをすると、売却する前ですので、売却によって得られる金額が入る前に自己資金でリノベーションをしないといけなくなります。
そのため、売主による負担が大きくなってしまいます。

不動産売却前のリノベーションに必要な期間や費用

リノベーションをすると言っても、具体的にどのくらいの費用と期間がかかるのかわからないという方も多いでしょう。
ここではリノベーションの期間と費用について解説していきます。

フルリノベーションの期間と費用

マンションと一戸建てでは工事内容に差があり、これは期間や費用にも影響します。
一般的に、マンションのフルリノベーションにかかる期間は6～7か月程度です。
間取りのレイアウトやデザインの設計にかかる期間が約3か月で、実際の工事の期間が約3か月かかります。
一方、一戸建ての場合はマンションに比べて大掛かりな工事になるケースが多く、5～8か月程度の期間が必要です。
費用相場は10～17万円程度と言われています。
ただしこれらはあくまで目安であり、施工会社や建材・設備のグレードによって異なるため、実際にリノベーションをおこなう際は必ず見積もりを確認しましょう。

部分リノベーションの期間と費用

キッチンや浴室、洗面台、間取りの変更のみなど部分的におこなうリノベーションも工事内容によって期間や費用が異なります。
キッチン
現状のキッチンの位置に新しいキッチンを設置するのであれば、4日程度で工事ができるでしょう。
場所を変えて新設する場合は、配管関係の移動も必要となってくるため1か月程度は必要となります。
費用は、同じ場所での工事の場合は、キッチンのグレードにもよりますが、50～150万円程度となります。
場所を変える際は、配管の移動なども含めて200万円程度は必要となるでしょう。
浴室
ユニットバスを新しいものに交換する場合は4日程度必要で、タイル風呂からユニットバスへと工事する場合は、1週間程度が平均的な期間となります。
ユニットバスの交換にかかる費用は100～150万円程度が相場です。
タイル風呂からユニットバスへ工事する場合は、コンクリートの基礎工事なども必要となるため、ユニットバス交換工事費の倍くらいかかる場合もあります。
洗面台
洗面台のみの交換であれば、1日で工事はできてしまいます。
費用は、グレードによっても異なりますが、10～25万円程度が相場です。
間取りの変更
壁を作って部屋を分ける場合は、2～3日程度で完了し、壁を壊して部屋を繋げる場合には、約1週間必要となります。
費用は、壁を作るだけであれば10～20万円程度で、建具などを新設する場合は、30～70万円程度追加で必要となることがあります。
実際にリノベーションを検討する場合は、施工会社や導入したい設備の比較検討が重要です。

まとめ

リノベーションは、内見時の印象を良くし高値での売却が期待できますが、リノベーションにかけた費用を回収できないことが多いため、基本的には売却前のリノベーションは不要です。
古い状態であってもまずは現状のまま売却に出してみると良いでしょう。
株式会社庭彦は、沼津市を中心に、三島市、駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市の不動産売却を扱っております。
上記エリアで不動産売却をご検討の際は、まずお気軽にお声かけください。