不動産売却時の税金対策をご紹介！取得費が不明な場合にとるべき対応とは

不動産を売却すると税金が発生します。
その税金にはいくつかの種類がありますが、不動産売却時に一番大きな金額となるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産を売却して出た利益に対して課税される税金ですが、さまざまな控除や節税対策があります。
今回は、不動産売却における税金の知識として知っておいたほうが良い、譲渡所得税の税金対策について解説していきます。
沼津市を中心に、三島市、駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市で不動産売却をご検討の方は是非ご一読ください。

不動産売却時の税金対策①取得費が不明な場合

不動産売却時にかかる税金の一つに譲渡所得税があります。
譲渡所得税は、売却金額から不動産を取得した費用や、購入時、売却時にかかった諸費用を差し引いて残った利益に対して課税されるものです。
しかし、長く保有していた不動産のため取得費の詳細を忘れてしまい、取得費が不明な場合もあるかと思います。
取得費が不明だと、売却金額から差し引けなくなってしまい税金が高くなってしまうのではないか、という方でもご安心ください。
取得費が不明な場合でもしっかりと税金対策が可能ですので、ご紹介します。

概算取得費で計算する

通常であれば、取得費を譲渡金額から差し引きますが、取得費が不明な場合は、概算取得費として計算することができます。
概算取得費とは、売却した金額の5％相当額を取得費としたものです。
仮に、実際に売却した金額の5％よりも取得費が下回っていたとしても、取得費の5％とすることができます。
たとえば、3,000万円で売却した不動産の取得費が不明な場合、3,000万円の5％である150万円分を取得費とすることができます。

取得費を証明できる書類を探す

取得費が不明な場合は、概算取得費として5％相当額で計算ができますが、概算取得費よりも実際にかかった取得費のほうが高くなることが一般的なため、実際の取得費を計算するほうが節税効果があるでしょう。
取得費が不明な場合でも、購入時の状況説明や契約書類等の紛失理由を記載する申述書を確定申告時に添付すれば取得費として証明できる可能性が高くなりますので、以下のような方法をとってみましょう。

• 通帳の出金履歴により購入価額を証明する
• 通帳で住宅ローンの支払い状況を証明する
• 住宅ローン契約書のコピーやローンの返済予定表を提出する
• 登記簿謄本をもとに抵当権の設定金額を証明する

土地と建物の取得費を分ける

相続した土地に注文住宅を建てたようなケースでは、建物の取得費はわかるものの、土地の取得費だけがわからないというケースもあるでしょう。
その場合には、土地と建物の取得費を分けて加算することができます。
たとえば、土地の取得費が不明な不動産の売却金額が3,000万円で、建物の取得費が2,000万円ということがわかっている場合、1,000万円の5％である50万円と2,000万円を取得費とすることで、「売却金額全体の5％」として考える場合よりも多く取得費を計上することができます。
こうすることで大きな税金対策となります。

不動産売却時の税金対策②譲渡費用はもれなく計上する

譲渡所得税を計算するうえで、なるべく多くの譲渡費用を計上することも税金対策の一つといえます。
では、譲渡費用とはどのようなものを指すのかご紹介します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、主に不動産売却のために支払った諸費用のことを指します。
しかし、譲渡時に支払ったものがすべて譲渡費用になるわけではありませんので、何が譲渡費用として認められるのかを理解する必要があります。
譲渡費用に計上できるものを理解することで、売却金額から差し引くことができますので、大きな税金対策となります。

譲渡費用として認められる支出

• 仲介手数料
• 売主負担の印紙税
• 貸家を売るために支払った立退料
• 締結済みの売買契約をより好条件の取引へと変えるための違約金
• 借地権売却時の名義書換料

以上のような費用が譲渡費用として認められている一部です。
ポイントは、その不動産を売却するために直接かかった費用であるかどうかです。

譲渡費用として認められない支出

• 抵当権抹消費用
• 遺産分割のために要した費用
• 移転先の不動産の購入費用
• 引っ越し代など

上記のような売却には直接関係のないものは、譲渡費用として認められません。
しかし、譲渡費用としては認められなくても取得費として計上することができることもありますので、詳しくは、税務署や税理士、不動産会社に確認をするようにしましょう。

譲渡所得の計算方法

不動産売却では譲渡所得税という税金がかかることを説明してきましたが、その譲渡所得税を算出するためには、まず譲渡所得（売却益）を計算する必要があります。
そこで、前章で確認した取得費や、前項で確認した譲渡費用が計算するうえでの重要なポイントとなってくるのです。
譲渡所得は以下の式で計算できます。
譲渡所得＝収入金額―（取得費＋譲渡費用）
このように、取得費や譲渡費用をできるだけ多く計上することで譲渡所得が低くなるため、結果的に譲渡所得税を抑えることができます。
取得費や譲渡費用になるものをしっかりと確認したうえで計算するようにしましょう。

不動産売却時の税金対策③相続税の一部は取得費に加算できる

相続した不動産を売却した方は、特例を利用することで相続税の一部を取得費に加算することができます。
この特例を利用することも税金対策の一つです。

取得費加算の特例

この「取得費加算の特例」は、以下のような条件があります。

• 相続により不動産を取得した者であること
• その不動産の相続税を支払った者であること
• 相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに不動産売却を成立させていること

取得費加算の特例の計算方法

この特例で取得費に加算できる相続税は、相続税の全額ではなく「一部のみ」という点に注意が必要です。
取得費に加算できる相続税は以下の計算式で算出します。
その者の相続税×その者の相続税課税価格の計算の基礎とされた譲渡した不動産の課税価格÷（その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額）

取得費加算の特例を使用するための手続きの方法

この特例を使用する際は、次の書類を揃えて確定申告をすることが必要です。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書や株式等に係る譲渡所得金額等の金額の計算明細書

この特例を利用することで大きな節税対策にはなるものの、計算方法や申請方法が複雑なため、不動産会社や税理士に相談しながら確実に節税できるようにしましょう。

取得費加算の特例を使用する際の注意点

相続する不動産が一つだけではない場合には注意が必要です。
取得費加算の特例は、相続してから使用できる期限がありますので、複数相続した場合には、金額が小さな不動産よりも大きな不動産を優先して売却活動をすることで、より大きな税金対策となります。
すべての不動産が期限内に売却できれば良いですが、特例適用の期限が迫ってきた場合には、大きな金額の不動産を優先して売却するようにしましょう。

まとめ

不動産売却でかかる税金のなかで高額になりがちなのが譲渡所得税です。
この税金を抑えるためには、取得費や譲渡費用をいかに計上できるかが重要なため、税金対策を検討する場合は不動産会社のサポートを受けながら確実に進めていきましょう。
特に、沼津市を中心に、三島市、駿東郡清水町、駿東郡長泉町、富士市、富士宮市、裾野市、御殿場市で不動産売却をご検討の方はお気軽に株式会社庭彦までご相談ください。