【沼津市の相続コラム】相続3年以内の売却の注意点は？空き家特例や取得費加算について解説

実家などの不動産を引き継ぎ、固定資産税や管理費などの維持費を大きな負担と感じている方も少なくありません。
受け継いだ親名義の家を売却する際に税負担を軽減できる特例があれば、ぜひ活用したいとお考えの方も多いでしょう。
この記事では、相続した家を3年以内に売却した際に適用可能な税制上の特例措置について、その具体的な適用要件をわかりやすく解説しますので、実家の処分に悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

3年以内の売却が要件となる相続空き家の特例制度

相続空き家の特例とは、親から引き継いで現在空き家となっている居住用不動産を売却した際の譲渡所得から最高3,000万円までが控除される制度です。
特例が利用できるのは、相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却に加えて、建築が1981年5月31日以前の旧耐震基準の物件であること、売却価格が1億円以下であること、相続開始から売却まで空き家であること、耐震改修または取壊しを行った後に売却すること、親子や夫婦以外の第三者に譲渡することなどの要件をすべて満たし、対象不動産が相続直前まで被相続人が居住していた住宅用物件に限られます。
この特例は建物に加えて敷地部分や附属設備も対象となり、遺贈により不動産を取得した方でも利用可能です。
ただし賃貸経営を目的としたマンションやアパート、あるいは事業用の工場や倉庫や事務所などは対象外となる点に注意しましょう。相続などで不動産を3名以上の共有者が取得した場合、控除できる上限額は2,000万円までに減額されます。

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3年以内に売却できない場合の適用可能な相続取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却する際に、すでに納付した相続税の一部を売却時の取得費に加算し、譲渡所得の計算上圧縮することで節税効果が得られる制度です。
特例を適用するには、相続または遺贈によって財産を取得しているほか、課税された相続税をすでに納付していることなどが要件となります。
また、相続開始日の翌日から起算して3年10ヶ月以内に売却を完了し、かつ相続税の申告と納税を適切に行っていることなど、合わせて3つの適用要件をクリアしなければなりません。
一定の条件を満たす場合、具体的には先に納付した相続税の一部を売却時の取得費に加算して譲渡所得から差し引く仕組みです。
算出する際は、手放す不動産に相当する相続税の税額のみが特例対象となる点を注意して把握しましょう。

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相続した不動産を3年以内に売却する際の主な注意点

亡くなった親から引き継いだ不動産を処分するには、まず速やかに名義変更手続きを済ませる必要があります。
登記上の名義が一致していないと売却手続きが進まないため、戸籍関係を含めた必要書類を用意し、引き継いだら早急に手続きを行いましょう。
また、相続空き家の特例と取得費加算の特例は併用不可で、それぞれケースバイケースで有利となる事例が異なるため、事前に試算して比較しておくことが大切です。
相続空き家の特例が適用される3年以内の要件では、手放す家や土地が確実に親子や夫婦以外の第三者の名義に移り、かつ対価を受け取っている必要がある点も注意しましょう。
不動産会社への売却査定は複数社に早めに依頼し、最新の市場価格を把握しておくと安心です。

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まとめ

相続不動産を売却する際、相続開始から3年以内に完了すれば相続空き家の特例などの対象となり、大きな節税効果を得られるチャンスです。
利用できる特例は相続空き家の特例と取得費加算の2種類がありますが、それぞれ適用要件が異なり、併用はできない点に留意してください。
早期に名義変更を済ませ、期限や適用要件などの注意点に気を配りつつ、必要に応じて税理士など専門家にも相談しながら、有利な特例を活用できるよう手続きを進めましょう。

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